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Como vender uma casa com inquilino

04 jun 2021
Como vender uma casa com inquilino
Este tipo de negócio pode ser complexo para todas as partes. Explicamos tudo com fundamento legal, para ajudar senhorios-vendedores, arrendatários e compradores.

O negócio de compra e venda de um imóvel arrendado, estando permitido por lei, pode muitas vezes revelar-se de difícil concretização e traduzir-se num processo complicado para todos os intervenientes: vendedor (senhorio), comprador e inquilino. Neste artigo, explicamos como atuar, com fundamento legal, para ajudar a esclarecer dúvidas e ajudar quem possa estar numa situação destas.

Ora, se na venda de um imóvel desocupado, por princípio, o proprietário apenas tem a preocupação de decidir o preço de venda e avançar com as visitas e negociação, de forma a concretizar a venda assim que receber uma proposta que satisfaça as suas pretensões (sem prejuízo de ter, naturalmente, que promover pela obtenção de documentos para a promoção do imóvel e finalização do negócio), o mesmo não sucede na venda do imóvel arrendado. Afinal, o arrendamento pressupõe, não só, o cumprimento de obrigações legais pelo proprietário (senhorio), como também a cooperação do arrendatário, desde logo, por força das necessárias visitas ao imóvel pelos interessados na compra, tal como esclarece a CRS Advogados* neste artigo preparado para o idealista/news.

Como em todas as relações contratuais, o ponto de partida para o proprietário (senhorio) é a análise do contrato de arrendamento. Isto porque, o contrato pode prever a compra e venda do locado e regular a mesma, definindo obrigações e direitos para senhorio e arrendatário. Por exemplo, nos últimos anos tem sido comum celebrarem-se contratos de arrendamento com opção de compra, o que habitualmente implica uma opção que é facultativa ou obrigatória, que pode ser exercida até uma data determinada e por um preço previamente acordado.

Pode ainda o contrato prever condições referentes ao direito de preferência do arrendatário, v.g, obrigar o proprietário (senhorio) à preferência decorrido um prazo mais curto desde o início do arrendamento, ao invés dos dois anos previstos no artigo 1091.º do Código Civil.

Ultrapassada essa análise, e se o contrato nada regular sobre a venda do locado ou direito de preferência, então o senhorio tem, desde logo, de confirmar se o imóvel já está arrendado há mais de dois anos, porque nessa hipótese, como referido atrás, está obrigado à preferência.

Note-se que as condições legais do direito de preferência variam em função do tipo de arrendamento, designadamente e a titulo exemplificativo, prevê-se um regime especial de preferência quando o locado é uma loja histórica ou quando o locado constitui um parte de um prédio não constituído em propriedade horizontal, sendo, no entanto, pressuposto e exigência comuns a duração do arrendamento e a obrigação de comunicação para preferência pelo proprietário (senhorio) ao arrendatário através de carta registada com aviso de receção, transmitindo o preço e condições do negócio, tendo o arrendatário o direito de preferência se o exercer até 30 dias após a receção da comunicação pelo proprietário (senhorio).

Outra das preocupações do proprietário (senhorio) é a articulação com o arrendatário das visitas ao locado, porque não há qualquer disposição legal que obrigue o arrendatário a disponibilizar-se para as visitas de potenciais compradores ao imóvel.

O que a lei prevê é a obrigação do arrendatário facultar ao arrendatário o exame do locado, que tem como objetivo que o senhorio possa verificar in loco o estado do locado, o que é diferente da realização de visitas ao imóvel, para venda, até porque aquele direito de exame deve ser exercido de forma controlada, moderada, caso contrário pode verificar-se a violação do direito de gozo do imóvel pelo arrendatário.

Assim, terá o senhorio que entrar em contato com o arrendatário e negociar a possibilidade de mostrar o imóvel a potenciais compradores. Considerando esta limitação, e mesmo na hipótese em que o arrendatário ainda não tenha direito de preferência, é sempre mais vantajoso para o proprietário (senhorio) perceber se o arrendatário está interessado em adquirir o locado.

Sobre a relação entre o proprietário e o potencial comprador, e no âmbito do princípio geral da boa-fé nas relações pré-contratuais e contratuais, exige-se ao proprietário que transmita ao interessado a existência de um contrato de arrendamento e condições do mesmo, devendo o potencial comprador pedir o contrato de arrendamento em vigor. Isto porque, com a venda do imóvel, o arrendamento, na maioria das situações, não é afetado, sem prejuízo das regras do registo.

Com a aquisição do locado, o novo proprietário substitui-se ao anterior proprietário na “veste” de senhorio, estando obrigado a respeitar o contrato de arrendamento existente.

Como tal, deve o novo proprietário e, consequentemente, novo senhorio, enviar carta registada com aviso de receção ao(s) arrendatário(s), identificando-se como novo senhorio por força da aquisição do imóvel, juntando preferencialmente documento que comprove isso mesmo (certidão do registo predial atualizada), transmitir a morada para a troca de comunicações, bem como, informar o meio de pagamento das rendas.



 

*Filipe Pereira Duarte, coordenador do escritório do Porto da CRS Advogados

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